Добавить объявление
  Вход/регистрация
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Рынок недвижимости: на гребне волны


Эксперты

Рынок недвижимости: на гребне волны
14.01.2015

«Крутое пике» рубля, который с начала прошлого года  потерял 64,5% по отношению к доллару, заставило  население искать пути сохранения хотя бы части своих сбережений. Часть просто «побежали» в доллары и евро, причем фактически на пиковых уровнях, да еще и по невыгодным завышенным курсам коммерческих банков. Те же, у кого были более внушительные суммы на руках, пришли на рынок недвижимости. 


Недвижимость в «режиме торможения»

В последнее время квартиры в новостройках разлетаются как горячие пирожки. Рост спроса на жилье по сравнению с 2013 годом составил в разных регионах от 30% до 70 %.  При этом следует отметить, что по итогам первых трех кварталов рост цен на недвижимость значительно замедлился.  По официальным данным, максимальный прирост за 2014 год наблюдался лишь по итогам 1 квартала (2,08% кв./кв.), в то время как девальвация рубля за это время составила 7,42%.

К 3 кварталу рост достиг минимальных 0,39%, а предварительные данные  за октябрь (+0,39%) и ноябрь (+0,75%) позволяют предполагать, что и в 4 квартале не стоит ждать резкого повышения стоимости квадратного метра. Хотя, если верить информации, которую обнародуют застройщики и риэлтерские фирмы, во второй половине декабря, когда рубль достиг абсолютного исторического минимума к доллару и евро, цены повышались на 500 – 1000 рублей за «квадрат» дважды в неделю, поскольку население в панике скупало все, что только можно, за наличные.  Таким образом, не исключено, что декабрьские данные внесут в динамику свои коррективы.

Чего ждать?

В 2015 году, с высокой долей вероятности можно предполагать спад на рынке недвижимости.  Причем заметное снижение спроса может произойти уже в 1 квартале. Причин этому несколько.

1.       Искусственный всплеск активности, который наблюдался в 2014 году, поскольку он был вызван  опасениями, что ситуация будет только усугубляться, а цены продолжат рост. Так как скупали все «здесь и сейчас», это обусловит снижение спроса будущих периодов. 

2.       Дальнейшее снижение реальных потребительских доходов под влиянием роста инфляции (по последним данным,9,4% г/г). По нашим оценкам, падение реальных зарплат в 2015 году может составить 2-3%. Естественно, что в подобных условиях дорогостоящие покупки, в частности, недвижимость, откладываются на неопределенный срок.

3.       Повышение ставок по ипотеке. Оно неминуемо, учитывая  тот факт, что Банк России повысил ключевую ставку до 17% годовых. Крупные банки будут кредитовать под  19 – 20%.Такие проценты по кредиту делают ипотеку практически недоступной. К тому же следует принять во внимание тот факт, что в текущих условиях наверняка банки ужесточат и требования к заемщикам. Меньше спрос, более жесткие условия и число сделок по покупке квартир в ипотеку сократится.  А ведь до 70% квартир эконом-класса приобреталось именно с помощью ипотечного кредитования. 

А что же будет с ценами? По закону рынка, снижение спроса при прежнем уровне предложения должно спровоцировать падение цен.  Обратимся к развитию ситуации в кризисном 2008 году.  Начиная с 4 квартала 2008 года рынок недвижимости «заморозился». Именно этот период и можно назвать моментом начала снижения цен на недвижимость (см. рис). В течение всего 2009 года стоимость квадратного метра жилья в рублевом эквиваленте снижалась и только к 4 кварталу темпы падения замедлились.

Скорее всего, в 2015 году ситуация с ценами на недвижимость повторится. Следует отметить, что в долларовом эквиваленте стоимость квадратного метра снизилась с начала 2014 года к ноябрю на 30%,  то время как рублевые цены удерживались на плаву.  Однако уже по итогам 1 квартала 2015 года можно ждать падения индекса цен на недвижимость в район отметки 99. В дальнейшем в течение года цены могут продолжить снижение в рублевом эквиваленте на 2-3%.

В начале года в большей степени негативная динамика будет обусловлена падением стоимости на вторичном рынке жилья, так как застройщики не будут торопиться со снижением, хотя в перспективе возможна просадка и в «новостройках», но менее значительная. Есть несколько факторов, которые могут помешать существенному снижению цен на первичном рынке.

Во-первых, заемные средства для застройщиков будут дороже в связи с повышением ключевой ставки Центробанком РФ.

Во-вторых, рост цен не обойдет и строительные материалы, как отечественные, так и импортные (за счет роста курса доллара и евро к рублю). Но, как бы то ни было, 2015 год может пройти под знаком снижения цен на недвижимость.

Похоже, что в ближайший год рынок недвижимости ждут непростые времена. И стабилизироваться он начнет лишь тогда, когда экономическая ситуация выровняется, российский регулятор вернет ключевую ставку к приемлемому уровню, начнется рост реальных заработных плат.


Александр Лепестов, 

аналитик ГК FOREXCLUB











Комментариев пока нет.


Для написания комментариев необходима авторизация на сайте.




Актуальные новостиВсе новости




16.02.2018 18 февраля в Сургуте пройдут масштабные народные гуляния «Масленица»